Режим работы:

Пн.-Пт.: с 9:00 до 18:00

skype manager_epril

почта info@epril.ru

Обратный звонок
8 (495) 789-62-64
Многоканальный

Что мешает развитию в России очень популярного на Западе вида торгового центра - ритейл-парк?

Что мешает развитию в России очень популярного на Западе вида торгового центра - ритейл-парк? Не созрел рынок или не готов потребитель? Но несмотря на отсутствие на нашем рынке торговой недвижимости классического западного ритейл-парка, интерес к этому виду у отечественных девелоперов налицо - первый подобный объект был поострен и запущен в Москве более года назад, а в ближайший год-два ожидается запуск еще как минимум трех ритейл-парков.

Ритейл-парк (retail park) - один из самых популярных и быстроразвивающихся видов торговых центров в Европе. Ритейл-парк представляет собой комплекс из одно-, двухэтажных магазинов, построенных в соответствии с единой архитектурной концепцией, принадлежащих различным операторам и использующих общую парковочную зону. Ритейл-парки строятся в городах с населением более 100 тыс. человек, и в основном за городом, так как для этого вида ТЦ требуется площадка, значительная по площади – ведь только арендуемых площадей в ритейл-парке обычно не менее полусотни тысяч квадратных метров. В некоторых европейских странах ритейл-парки включают большое количество магазинов - не менее 10-15, торгующих различными товарами. Английская и французская модели. Определение вида ритейл-парка в Европе или Америке различно. «В настоящее время условно различают два типа ритейл-парков, и несмотря на то что появился данный вид в США, подтипы считаются английским и французским. Основное их различие – это расположение зданий на участке. В английской модели здания располагаются более или менее структурировано, линейно по отношению друг к другу, парковка находится перед зданиями. Во французской - здания располагаются по кругу, вокруг центральной парковочной площадки».

В Англии ритейл-парки находятся в черте города, в них представлено несколько арендаторов различного профиля. Существует общая зона для всех операторов. Во французском (он же американский) варианте ТЦ располагается за пределами города. ТЦ включает в себя несколько отдельных боксов различного профиля. Обычно, в ТЦ находятся крупные торговые операторы, занимающие 1,5–3 тыс. кв. м каждый. Специализация операторов может быть различной: мебель, стройматериалы, бытовая техника, одежда, обувь, детские товары и т.д. Не зависимо от площади, занимаемой оператором, каждый из них обязательно имеет отдельный вход. В ритейл-парках могут располагаться рестораны и кафе, но также они будут занимать отдельный бокс. Например, в западных ритейл-парках часто располагается «Макдоналдс». Отличительной особенностью французского варианта ритейл-парка является отсутствие общих площадей, но при этом обязательна общая парковка. Обе модели имеют право на существование, но более предпочтителен второй вариант. Во первых, происходит изменение поведения потребителей. Покупатели все больше внимания обращают на цену, повышается популярность дискаунтеров. В то же время дискаунтеры стремятся снизить операционные расходы, а ритейл-парк предоставляет максимально низкую арендную плату».

И много крупных арендаторов. Составляющими ритейл-парка могут быть гипермаркеты, занимающие 15-20 тыс. кв. м, которые обеспечивают нужный поток покупателей. Обычно, минимальная площадь гипермаркетов в Европе –– 10 тыс. кв. м, в Москве – 15 тыс. кв. м. В гипермаркете отделы арендаторов могут располагаться в 1 или 2 линии. Если арендаторы выстроены в одну линию, то обычно, они занимают 1-5 тыс. кв. м, если в две – то 6-15 тыс. кв. м. Торговая галерея так же предлагает дополнительные услуги.

Составляющей ритейл-парка может быть дисконт-центр . На Западе в ритейл-парках обычно размещаются крупные дисконт-центры, продающие товары известных марок по сниженным ценам. Дисконт-центр - это отдельно стоящее здание площадью от 500 до 3 тыс. кв. м, также дисконт-центр может выглядеть как торговая улица с 1-2-этажными зданиями, расположенными рядом друг с другом, площадь каждого арендатора – около 200 кв. м.

Успех такому торговому центру, как ритейл-парк, обеспечивают крупные арендаторы, и чем их больше – тем лучше. Теоретически в ритейл-парке можно разместить и предприятия развлечений в отдельно стоящих зданиях , такие как кинотеатр, парк развлечений и т.д., но в основном ритейл-парки предназначены для покупок.

Мы привыкли считать, что в ритейл-парке должен быть один оператор в какой-то категории товаров. На Западе арендатором в ритейл-парке могут быть сразу два или три гипермаркета , несколько операторов сегмента DIY и, конечно, операторы одежды и обуви. Такого ассортимента нет ни в каком другом ТЦ, что и привлекает к нему покупателя.

Отличие от других ТЦ. Ритейл-парки отличаются масштабами. Ритейл-парк это огромная площадь, ведь необходимо разместить несколько боксов площадью 1-15 тыс. кв. м.. Найти такую площадку в черте города очень сложно, особенно в Москве. У ритейл-парка высокая популярность, так как покупателей привлекает разнообразие предлагаемых товаров и услуг. Зона обслуживания – до 30 минут езды на машине. Доля крупных арендаторов в ритейл-парке - более 60% и может доходить до 100% (в обычном ТЦ – до 50%). В классическом варианте ритейл-парк должен быть в 1, 2 уровня и может не иметь общих зон, арендуемая площадь – до 100%; минимум площадей общего пользования - галерей, лифтов, технических помещений, вестибюлей, которые в классическом ТЦ занимают до 30-40% общей площади, а дохода не приносят. В обычном же ТЦ в общем пользовании находится не менее 30%. Поэтому расценки за аренду в ритейл-парке ниже, а доходность - та же. Ритейл-парки строятся за пределами города, где стоимость участка земли меньше. Вышеперечисленные факторы в совокупности приводят к уменьшению арендных ставок - от $150 за 1 кв. м в год.

Еще одной особенностью ритейл-парка является наличие наземной парковки, которая располагается на открытом пространстве. Это уменьшает затраты девелопера. Норма парковки – 1 машиноместо на 15-20 кв. м арендуемой площади (для обычных ТЦ норма –1 машиноместо на 25 кв. м).

Особенностью ритейл-парка является и то, что каждое здание строится под конкретного оператора. Для удобства арендаторов и посетителей у каждого магазина отдельный вход. Здания имеют форму прямоугольника или подковы. Еще одно преимущество ритейл-парка - низкие затраты на строительство: стоимость строительства одно-, двухэтажных коробок, которые строяться из более дешевых конструкций и дешевых строительных материалов и предполагают минимум внутренней отделки, меньше по сравнению с обычным ТЦ. К тому же помещения под торговые предприятия сдаются, как правило, без внутренней отделки. Это уменьшает стоимость строительства на 20–30%. На Западе ритейл-парки ориентированы на покупателей с доходом средним и ниже среднего, а также на оптовых покупателей, поэтому необходимо обеспечить максимальное удобство доступа. А для арендаторов важны удобство доставки и разгрузки товара, поэтому ритейл-парк может предоставить такие дополнительные услуги , как например, аренда складских помещений . Кстати, управлять таким ТЦ намного проще: операторы – это солидные компании, имеющие собственные маркетинговые бюджеты и они не нуждаются в дополнительной рекламе.

Таким образом, ритейл-парки удовлетворяют требованиям всех трех участников процесса: потребителя (широкий ассортимент, выгодные покупки, удобное расположение), оператора (крупные арендаторы создают зону притяжения для покупателей) и девелопера. С точки зрения девелопера, за городом проще приобрести участок, а ТЦ в черте города долго строятся (согласование, архитектура, коммуникации) и дорого стоят. Ритейл-парк привлекателен для девелопера еще и потому, что несмотря на низкие арендные ставки и невысокую доходность проекта затраты на создание ритейл-парка намного меньше, а сроки окупаемости - короче. Ритейл-парки интересны для инвестиций, так как их легко и быстро можно продать на рынке. Россия на сегодня это привлекательный рынок для крупных и международных инвесторов, где они хотели бы расширить свой бизнес.

При строительстве ритейл-парка в районе Москвы максимальная удаленность от МКАД должна быть порядка 5-10 км, размер участка – 40-60 га, в зоне охвата – в 30-минутной транспортной доступности – должны проживать порядка 2 млн человек. Под одной крышей. Первой ритейл-парк построила компания «Гарант-Инвест», но это не тот формат, какой обычно бывает на Западе. Главным отличием первого российского ритейл-парка, открывшегося в феврале 2006 года, по сравнению с классическим западным является его местоположение. ТЦ «Ритейл Парк» (владелец ТЦ - ФПК «Гарант-Инвест», девелопер - компания «Гарант-Инвест Недвижимость») расположен в черте Москвы, на Варшавском шоссе, в 7-10 минутах езды на машине от Третьего транспортного кольца и от МКАД. Общая площадь ТЦ - 47,5 тыс. кв. м. Двухуровневая парковка рассчитана на 1,1 тыс. машиномест. Объем инвестиций в проект составил $35 млн. В торговой зоне проживает более 1 млн жителей. В галерее ТЦ «Ритейл Парк» разместились более 40 магазинов известных торговых марок, 7 ресторанов и кафе. Ежедневно в ТЦ работают детская игровая площадка и площадка мини-гольфа. Наличие нескольких мелких операторов торговой галереи, фуд-корта и развлекательной зоны для детей является также отличием от западной модели ритейл-парка. Компания «Гарант-Инвест Недвижимость» построила отличную от классической модель ритейл-парка по следующим причинам: помимо отсутствия на местном рынке игроков, способных открывать магазины крупных форматов и предприятия питания в отдельных зданиях, трудностью стал менталитет потребителей. Покупатели уже привыкли к тому, что в ТЦ они найдут предприятия питания , в России без еды нельзя делать торговые предприятия. В ритейл-парке только OBI занимает 15 тыс. кв. м, которые непросто даже пробежать за два часа. Если учесть время на дорогу, то понятно, что без предприятий питания нельзя было обойтись, чтобы покупатели не торопились и делали покупки. Интерес к «Ритейл Парку» растет, торговый центр имеет стабильный поток посетителей, который постоянно увеличивается. Как считают аналитики и консультанты рынка торговой недвижимости, появление в России классического западного варианта ритейл-парка пока под вопросом. В России открыть ТЦ формата ритейл-парк по западным стандартам в настоящее время довольно сложно, так как на рынке нет достаточного количества операторов, открывающих крупноформатные магазины, к тому же и климат в России располагает к покупкам под одной крышей, тогда как в классическом ритейл-парке операторы находятся в разных зданиях. Все - в ритейл-парк. О намерении построить ритейл-парк заявила компания «Ташир», которая инвестирует около $200 млн в строительство ТЦ в Москве. Комплекс площадью 260 тыс. кв. м будет расположен на пересечении МКАД и Дмитровского шоссе. Общая площадь его ТЦ будет 220 тыс. кв. м и офисно-гостиничный комплекс (40 тыс. кв. м). В рамках ТЦ будут открыты гипермаркет DIY «Наш Дом» площадью 15-17 тыс. кв. м. Комплекс предполагается построить до конца 2007 года. Может быть, этот проект станет первым полноценным ТЦ формата ритейл-парков в России. В настоящее время Группа компаний «Оборонснабсбыт» (Екатеринбург) реализует еще одну концепцию ритейл-парка (общая площадь 260 тыс. кв. м). Сегодня на территории ТК «Оборонснабсбыт» уже работает более 10 магазинов, специализирующихся на различных товарных группах. Среди них такие как «Дом обоев», «Центр керамики», «Агора», два мебельных центра «Идея» площадью 3,2 тыс. кв. м и другие. Важное место в проекте ритейл-парка по мнению девелопера будет занимать «мебельная улица», состоящая из 6 магазинов. Проект ритейл-парка будет реализовываться постепенно. В конце 2006г. будут запущены 10 двухэтажных магазинов общей площадью 20 тыс. кв. м.. На 2007 год запланировано построить гипермаркет общей площадью 20 тыс. кв. м и логистический терминал класса «А» площадью 35 тыс. кв. м. В 2008 году - гипермаркет общей площадью 30 тыс. кв. м и трехуровневую парковку. В 2009-2010 годах будут построены ТЦ и гипермаркеты общей площадью более 110 тыс. кв. м..

Так же помимо складского комплекса, расположенного рядом с ТЦ, ГК «Оборонснабсбыт» предоставит своим партнерам ряд других услуг, таких как аренду офисных помещений, разгрузочно-погрузочные услуги, услуги по коммунальному содержанию помещений, а также услуги собственного охранного агентства и юридической службы. Еще один проект ритейл-парка площадью 100 тыс.

кв. м. реализует Interio Group в Санкт-Петербурге. Один из форматов группы – Interio power center – это как раз ритейл-парк площадью 100–200 тыс.

кв. м, расположенный на основных выездах из города и объединяющий гипермаркет FMCG, гипермаркет DIY, мебельные, интерьерные, садовые и автомобильные центры, специализированные гипермаркеты.